【退去時のこと】店舗内装の現状回復にかかる解体工事費用の相場は?

【退去時のこと】店舗内装の現状回復にかかる解体工事費用の相場は?

これから美容室や飲食店などの店舗を開業なさる方にとっては「そんなことまだ考えたくない!」「おせっかいな」と思われるかもしれませんが、一応開業にあたって知っておいたほうがあります。それは退去時のこと。優秀な経営者ほど入り口と出口をしっかり考えると言われますが、今回は「出口」に関するコラムです。 スケルトン内装工事の解体作業 退去時に店舗の内装をどういう状態で引き渡すのかは、賃貸借契約に依存しています。例えば居抜き物件の場合は、契約時点の内装まで戻せばよいということもあれば、スケルトンの状態で引き渡し、などそれぞれの物件と契約によって、どこまで対応すればよいのか異なってきます。そんな解体工事に、どのくらいの費用がかかるのか一度相場をまとめておきたいと思います。   解体工事の費用相場   解体工事の相場感は大きく分けて2つに分類することができます。飲食店などの設備が多いお店の場合と、物販やエステ、オフィスなどの店内が複雑な造作物が無い場合です。また解体工事でお金がかかるのは解体の作業だけではなく、廃棄処分にもお金がかかるということもご注意を。     飲食店・カフェ   ・解体工事費用:坪単価 9000円~15000円   ・廃棄処分費用:坪単価    10000円~15000円   なおカフェの場合はキッチン周りの設備やダクトの入り組み加減によって上記より若干安くなります。一方で焼肉店のようなダクトが複雑に入り組む場合は高額になります。     物販店・エステサロン・美容室など   ・解体工事費用:坪単価 8000円~13000円   ・廃棄処分費用:坪単価 8000円~14000円   物販の場合は安く、エステサロンや美容室などは若干高額になります。   解体費用が増える、または抑えられるポイント   実は解体費用が増えたり抑えられたりするにはいくつかのポイントがあります。借りる時は家賃も安くていい物件だと思ったけど、出る時に予想以上にお金がかかったなどとならないように、これも物件のメリット&デメリットとして事前にチェックしておきましょう。   解体工事費用はここで変わる   ・間仕切りや造作物が少ないと工事費も安くなる。 ・無煙ロースターや排気ダクトが多く複雑な店舗は高くなる。 ・排気ダクトが多く複雑な店舗は高くなる。 ・個室や小上がりがあるお店は、高くなる。 ・アスベストが発生する場合は、別途費用がかかる。 ・資材搬出の際に、エレベーターがなく搬出経路が複雑な場合や、搬出車用の駐車スペースがない現場は、別途搬出作業費がかかる。   解体業者に任せっきりにしないこと   ついつい面倒くさくて、解体業者にお任せにしてしまう方もいますが、大型の器具や什器については、業者で処分すると思わぬ高額になることがあります。こちらについては自力である程度コストを下げることができます。例えば、粗大ごみ扱いで自分で処理したりするだけでも解体工事費用を最大半分に抑えることもできます。   什器等は捨てるではなく「売る」という手もある   実は多くの解体業者はただ壊して捨てるだけではなく、買い取りもやっている場合があります。いわばリサイクルです。ただし、捨てる前提で解体業者に買い取り査定をまわすと安く買い叩かれることもしばしば。もし店舗を引き払うことが決まったら、自分でいくつかの中古器具、什器屋に買い取りの査定を回しておくことです。借りる時はもちろんですが、出る時のこともイメージしておくことはとても重要ですね。

 
金額だけで選んではいけない。正しい内装業者の選び方について

金額だけで選んではいけない。正しい内装業者の選び方について

自分の夢を追い求め、事業を成功へと導こうとされている方にとって、自分の城である店舗をどういった空間に仕上げるかは非常に重要なプロセスであると思います。そこで今回はLargoが空間デザインの知識と裏情報を織り交ぜつつ、理想の内装&施工業者と出会える方法についてお伝えしたいと思います。 内装業者選びで覚えておきたい「10」のルール   ①業者が集まるポータルサイトや紹介サイトは利用しない   内装業者のポータルサイトなどが世の中には多く存在しています。これらのポータルサイトは出店手数料ビジネスにおいてなりたっており、契約、掲載させてもらっている業者は、自分のお店を紹介してもらうために広告出稿費を払っています。   例えば「一件紹介したら○円の手数料が発生」「多く手数料を払う業者を優先的に紹介」など。これはお客様のためにその内装業者を紹介しているのではなく、自分の実入りが一番よい業者を紹介していることになります。   またこのシステムですと、紹介業者へのマージン(手数料)や広告費をお客様に負担させる値段設定になるため、お客様にとってはダイレクトにその内装業者に発注するよりも割高になることが多いです。   ②広告ばかりが目立つ業者は利用しない   「インターネットで検索したらよく広告が出てくるから有名&良い内装業者なんだろう」という考え方は間違っているかもしれません。広告費の負担は施工費に反映されるため、結果的には「広告費を沢山払っている会社は、そのコストをお客様の内装費用に上乗せする」と考えていただいてよいでしょう。 よって広告ばかりが目立つ内装業者は通常の施工費やデザイン費に比べて割高であることが多いです。   ③内装業者とは直契約が基本   流通業の基本ですが、ダイレクトなお取引が最もコストを下げる手段の一つです。間に様々な業者が入ると、少しずつ中抜きされてしまい、結果的には費用負担が増えます。これは内装デザイン・施工にかぎらず、どんなビジネスにも当てはまると言えるでしょう。   ④デザインのテイストやセンスの感覚が合う会社を選ぶこと   皆さんはお洋服を買う時にどうやってお店を選ぶでしょうか?もちろんただ安いから場合もありますが、金額だけではそのお洋服のブランドやお店を選ばないのではないでしょうか。「自分の好きなテイストだから」「デザインが好みだから」「サイズやシルエットがいいから」という感覚的な判断があると思います。これは空間デザインの業者選びにおいても同様です。   和のテイストが得意な会社、シンプルモダンなデザインが得意な会社、アメリカ東海岸風なインダストリアルなデザインが得意な会社、西海岸風な温かみのあるデザインが得意な会社など様々です。もちろんバランス良くどのデザインも作れる会社もあります。是非自分のテイストにあった空間デザイン会社を選んで下さい。   ラルゴのデザイン実例はこちら   ⑤信頼できる人から紹介してもらうのはOKだけど、無理して契約する必要はない   冒頭にも述べたとおり、内装は数百万円のお金がかかる重要なプロセスです。そのプロセスを一緒に創りあげてくれる内装業者選びは、自分が信頼している人から紹介してもらうのはよいことだと思います。ただし時には紹介してもらったのはよいものの、自分の思い描いていたイメージとは違うこともあります。そんな時は無理して契約する必要はありません。   ⑥居抜きをやたら勧めてくる業者には疑問を持とう   居抜き物件は全体的なコストが安く抑えられることから、人気があり独立開業を目指す方にとっては非常にありがたい物件です。ただし、居抜き物件=何らかの理由で退去した物件なのです。また居抜き物件は後々トラブルになる事例もあります。一度居抜き物件のデメリットを認識しておきましょう。   ⑦値下げ交渉が上手く行き過ぎる業者は危ない   「お金が無いから安くしてって言ったら、凄い安くなったよ」など、交渉術的な噂をしばしば聞きますが、そこで安くなるのであれば、本来もっと安くできたのに値段を高めにつけていたとしか思えません。もしくは、お客様の見えない部分で何かコストを下げようとしています。それが企業努力であればよいですが、物件の建物の施工への安全性やデザイン等に大きく影響がある場合は放ってはおけません。   なお、よい内装業者は値下げ交渉の際には「どこを調整するから価格を落とせます」ということをきちんと説明してくれて、資材を安いものに変える際も、全体のイメージに影響が出ないように工夫してくれます。そこには信頼とセンスが重要です。   ⑧提案型の業者を選ぼう   最初にお客様がデザインのイメージや理想の写真を持って行くと、それと全く同じもの or 似たものを提案してくる業者がいます。建物の性質や来店者の性質、導線などを考えると世の中に全く同じデザインの内装というのは存在しません。 「お客様のイメージですと、こういう問題点がありますので、こういうふうなデザインや導線にしてはいかがですか?」など、どんどんあなたの店舗を魅力的にしてくれる提案を出してくれる業者を選びましょう。   ⑨同じ目線で一緒に創りあげてくれる内装業者を選ぼう   逆の立場になって考えてみます。もし私たちLARGOが内装を頼む側だとすると、ただ仕事として受けるのではなく、親身になって自分のお店を作るかのように内装工事を手がけてほしいものです。どうやったら多くのお客様に満足してもらえるか、共に悩み考えてくれる業者を選ぶことが重要です。   ⑩デザインから施工までをワンストップでやってくれる業者を選ぼう   […]

 
店舗の内装費用を抑える方法<前編>

店舗の内装費用を抑える方法<前編>

今回コラムでご紹介するのは美容室や飲食店、店舗などを運営される方が最も気になる「お金」にまつわるお話です。   開業が決まれば、「どの箇所にどのくらいのコストをかけるか」、客単価と来客数を計算して、「どのくらいの期間で回収できるか」など考えることがたくさんあります。そこで今回は理想の美容室・飲食店を作り上げるため、知っておきたいコストダウンの方法をプロの目線でお伝えいたします。 内装業者の選び方でコストが変わる! どこに頼んでも同じ、と思う方はまずいないと思いますが、業者選びは重要です。数業者にデザインの提案と合わせて相見積もりをとるのは当然ですが、どのタイプの業者に依頼するのかでコストは大きく変わってきます。   ここで質問ですが、内装業者には実は大きく分けて2種類あるのをご存知ですか?   設計デザイン  or 施工のみを行う業者と、全て一貫して行う業者   内装デザイン、設計施工と呼ばれる業者の中には  ①設計デザイン or 施工のみを請け負う業者と、②設計デザインから施工まで全て一貫して請け負う業者があります。前者の設計、デザインしか受けない業者は、施工は行わないので別の施工業者に工事依頼をしなければなりません。しかし実はこの方法はコスト面とスケジュール面にデメリットが多いのです。   まずデザインを専門としていることからデザイン料が高くなりがちです。そして施工業者には外注のような形で発注するため、施工の金額も高くなりがちです。スケジュールについては、デザイン案出し→決定→施工業者に別途発注、という流れになるため、実際に工事に取り掛かるまでの時間が長く、スケジュール的にも大幅なロスが生まれてしまうことが多々あります。   デザイン&施工を一貫して請け負う会社の場合の「メリット」とは   設計・施工まで一貫して受注する業者は全てを自前で完了させる為、スピード感がありスケジュールを短縮しやすく、更にデザイン料を込みでやってくれることから、コストが前者よりも大幅に下がります。   よくある間違い   よく色々なウェブサイトで「デザインにこだわる人はデザインと施工を分けた方が良い」などと書いてあるのを目にしますが、これは大きな間違いです。施工まで一括して受ける会社であっても、デザイン的にはデザイン専門の設計業者に引けをとらない提案をしてくれます。   ここで重要なのはこれは設計施工を一貫して行う業者なのか、それともデザインを専業で行う業者なのかの違いではありません。単純に設計・施工業者の「経験とセンスと提案力」の問題です。   連携プレーに強い「デザイン&施工を一貫して行う業者」   また、お店つくりというものは必ず工事の途中で変更がつきものです。工事の最中に変更しなければならない状況が必ず発生します。そんな時にすぐに対応してくれて、現場に落とし込んでくれるのも、設計だけではなく、工事を自前で受けている業者ならではの連携プレーです。   デザインとはコストとのバランスがとれていなければなりません。実際の施工の事も考えながらデザイン設計してくれる業者、変更に際してコストがかからず、直ぐに対応できる業者を選ぶことが、最終的なコストを抑える早道です。   デザイン(設計)業者と施工業者が別の場合は?   デザインを行う業者と、施工業者が別の場合は、再度デザインを行う業者に変更依頼を出して、それを施工業者に伝えなければなりません。   デザイン業者が、デザインを修正した際にどのくらいコストアップするのかという感覚もしっかり持っていればいいですが、それがない場合は予算をオーバーしてしまうリスクもあり、その場合は結果的に時間もコストもかかってしまいます。またデザインとコストの感覚があまり取れていない業者ですと、コストが膨れ上がることがあります。 最後に コストダウンの第一歩は業者選びから。   デザインや施工だけを行う業者を選ぶのか、一貫して行ってくれる業者を選ぶのかはコストの観点からも非常に重要なことがお分かりいただけたでしょうか?なお、Largoはデザイン&施工を一貫して行っていますので、納期とコストを最適化するためのご提案ができます。お気に召す施工例などがありましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

 
店舗の内装費用を抑える方法<後編>

店舗の内装費用を抑える方法<後編>

前編では、美容室や店舗の内装を抑える鍵は「内装業者選び」「設計と施工を一貫して行うこと」にあると説明しました。後編では、また違った視点から内装費用を抑える方法を説明したいと思います。   ポイントを絞ったデザインとインテリアコーディネートの合わせ技   美容室の内装といえば豪華なイメージがありますが、お金を掛ければデザイン的には良いものが出来るのは当たり前。いかに限られた予算内でお客さんの要望を満たし、カッコイイ、素敵、頼んで良かったと思える空間を作れるかが設計業者の腕の見せ所です。   全体を飾る必要は無し。数カ所に見せ場を作れば充分   お店というのは的を絞り、ポイントで見せ所を作っていくだけでも十分素敵な空間が出来ます。そこにはプロならではのテクニックが隠されています。例えばこちらのように、数カ所に絞った見せ所には高価な木やタイルといった様な本物の材料を使用し素材感を出していきます。     注意点としては、その素材を全ての壁に使用してしまうと、逆にお金を掛けた素材が引き立たなくなってしまうため、その周りは塗装やクロス、もしくはツリー風な壁紙といった様なオーソドックスな仕上げ材やフェイクのものでも十分なのです。   空間にはメリハリが必要ということ   ここで言いたいのは、空間にはメリハリが必要ということです。そこに空間のコンセプトにマッチした小物や額などをディスプレイをするだけで、一気にその壁もデザインされた壁に変貌します。Largoが実際に手がけた美容室の事例をご紹介します。   デザインタイルを使用し、無垢の木で掃除用品などを収納できるドアをつけることで、デザイン性と利便性を高めていますが、壁自体はいたってシンプルな作りです。     しかしこの空間単なる壁だけで少し寂しいですよね。ここにタッセル付きのカーテンを掛けて、アンティークテイストなアイテムを配置してみました。いかがでしょうか?何の変哲もない壁が一気に雰囲気ある「魅せスペース」に変身しました。     要するに一番コスト的に安価な仕上げ材を使用しても、周りとのバランスを考え、且つディスプレイを工夫するだけでカバーが出来てしまうのです。こういったディスプレイに何を用いるかというのも弊社の得意な提案です。   予算が無くても素敵なインテリアは叶う   全体をゴージャスに仕上げる予算が無くても、ポイントでその美容室や店舗の顔となるスペースさえ作ることができれば充分素敵なデザインとして成り立つのです。そのためのスペース作りに必要なのは、ディスプレイのセンス、しいては内装業者の持つ感性ということになります。   美容室も飲食店もアパレルもそれは同じです。メリハリを付けつつコストを抑えましょう。その分ディスプレイで飾ってあげれば素敵なデザインが出来上がります。もし理想の内装にするのに、予算が合わないと一度諦めてしまった方も是非ご相談くださいね。

 
A・B・C工事?覚えておきたい工事区分の違い

A・B・C工事?覚えておきたい工事区分の違い

「内装のデザインのイメージはあるんだけど、工事に関しては全然わからなくて」というお客様がよくいらっしゃいます。もちろんお客様は内装工事のプロではないので、詳細まで知る必要はありませんが、理解しておいたほうが後々トラブルが少なくなることもあります。   今回はオフィスや美容室、アパレルなどどんな内装工事においても、オーナーさんであれば絶対に覚えておきたい「A,B,C工事」の違いをご説明します。   「A工事」「B工事」「C工事」の違いとは?   まず内装などの物件に関わる工事には「工事区分」というものが存在します。具体的には、①誰が工事を行い、②その費用を誰が負担するのか によって工事区分が分かれているということ。これを「A工事」「B工事」「C工事」と呼んでいます。それでは具体的にそれぞれの工事の違いを見てみましょう。   【A工事】とは?   A工事とは、建物所有者(オーナー)の費用負担で、オーナー指定の工事業者が施工する工事のことを呼びます。   主にビルの躯体、サッシまわり、廊下、トイレ、エレベーターなどの共有部分の内装や、ビルの管理維持に関係する工事が対象です。これは美容室やオフィス、飲食店などに限らずマンション管理などでも一般的によく知られています。   【B工事】とは?   こちらは賃借人(お客様)が費用負担し、オーナー指定の工事業者が施工する工事のことを呼びます。空調、電気・照明、防災など、ビルの設備に対する増設工事がB工事にあたる場合が多いです。   【C工事】とは?   賃借人(お客様)の費用負担で、賃借人が選んだ工事業者が施工する工事のことを呼びます。 お客様が実際に借りた部屋の内部の内装工事、電源・電話・LANといった配線工事、什器の設置工事などがC工事にあたります。建物の設備上必須というよりは借り主の利便性を高めるための工事とお考えください。 最後に注意点 上記よりお分かりだと思いますが、A工事はオーナー負担、B,C工事については借り主(お客様)負担になります。工事区分はビルによって異なりますので、契約前に必ず確認してください。必ず工事区分がどうなっているのか確認をした上で、 B工事がある場合は、その見積もりが上がってきてから物件契約をするのが鉄則ですので覚えておいてください。   実際にB工事でトラブルが起きた事例も紹介しています。

 
物件契約後のありがちな落とし穴 B工事編

物件契約後のありがちな落とし穴 B工事編

A,B,C工事とは何かについて先日ご紹介しました。それぞれの違いは① A工事はオーナー負担 ② B、C工事は借り主(お客様)負担になることから、B工事がある場合は、その見積もりが上がってきてから物件契約をするのがルール、とお伝えしました。   >A,B,C工事の違いについて   さてそんなA、B、C工事ですが、今回は実際にB工事で起きたトラブルについてご紹介したいと思います。   梅田の一等地に建つビルにある「美容室の施工事例」   今回の物件は梅田の一等地に建つビルでした。ビルの管理体制もしっかりしており、当然工事の区分も細かく分けられており ました。この事例では、防災設備工事がB工事にあたる工事項目でしたので(借り主負担)、借り主であったお客様は、内装工事業者と防災設備工事を別途として工事契約をしていました。   防災設備工事というのは、火事の際に水を天井から噴出させるスプリンクラーや、熱や煙を感知してくれる感知器を設置する工事のことを指します。ちなみに美容室の場合はこういった工事は頻繁に発生します。 B工事の見積もりを「待たずに契約」でトラブルへ   内装工事業者からの見積もりが予算内に納まったこと、また美容室のオープンまでの日程も詰まっていた為、B工事の見積もりを待たずに物件契約をしてしまったのです。これが今回の最大の失敗点でした。   工事を進めていく段階で上がってきたB工事(防災設備工事)の見積もりは、通常の単価をはるかにオーバーする驚愕の400万円でした。   ここで強調してお伝えしておきたいのは、今回の防災設備工事は通常の相場で100万程度の内容だったということ。それからすれば400万という金額は防災設備工事に400万円というのは桁違いに高額だったということです。   本来であれば物件を借りるのすらためらう金額であると思います。しかしながら既に物件契約、内装工事契約も済み、且つ、内装工事も進んでしまっている状態でしたので、残された選択肢は金額交渉をして値引きをしてもらうことくらいしか残されていませんでした。   B工事にかかる費用は事前に確認が必要   いかがでしょうか、本来であれば工事前にB工事の金額を確認しておけば、まだ交渉の余地はあったかもしれませんね。もしかするとその物件を借りるという選択肢も変更出来たかもしれません。   このような事例に陥ることが無いように、B工事にかかる費用は必ず事前に確認するようにしてください。なおLargoにご相談いただいた場合は必ずB工事の有無をチェックさせていただいております。

 
【コンセプトとバランス】店舗のデザインを考える、その前に

【コンセプトとバランス】店舗のデザインを考える、その前に

「自分の店、自分の城を持ちたい」という気持ちは、開業を志す人でなく、一軒家を立てるなど一般の人であっても、誰しもが一度は思うことです。頭の中で描く理想は、自分が憧れた、雑誌で見たあのお店のデザインだったりするでしょう。   内装のプロが語る「開業の心得」とは?   しかし、厳しい現実が立ちはだかっているのも事実です。今回は美容室や飲食店、アパレル等問わず、店舗経営者の皆さんに知っておいて欲しいことを、内装のプロの目線でお伝えします。   店舗デザインにおいて最も重要なのは「バランス力」   店舗のデザインや内装というのはファッションやアートとは異なり、ただ見た目がオシャレなだけではお店は成り立ちません。レイアウト、導線、設備、機能、耐久性などの様々な諸条件を全てクリアしていなければなりません。   これらはどれも欠かすことが出来ない必要十分条件であり、どこかだけ良くてもダメなのです。それらの条件をバランス良く設計し、構築することが重要です。   見た目が美しくても機能が考えられていなければ、ただのオブジェとなってしまいます。機能とデザインとは常にバランスがとれていなければなりません。よくお客様で「デザイン重視」という考えの方がいらっしゃいますが、実は機能とは立派なデザインです。   無駄がなく使いやすいシンプルな物を多く生み出す企業の一つがappleです。お手持ちのiphoneをみてください。使いやすくかつシンプルで機能的に誂えられたものこそが、デザインとして真の価値を持ちます。     オシャレなファサードにしたい、デザインが新進気鋭の美容室にしたい、そういう気持ちは充分にわかりますが、同時にお客様の入りやすさや居心地という機能性も考えてください。そうすればそのデザインは100%の価値を発揮することができます。   このように機能性やデザインなど、全ての条件がクリアになり、バランスがとれなければ良いお店は出来ません。この最終的なバランスを導き出すには時間も労力も非常に掛かりますが、それにとことん付き合ってくれる内装会社も必ずいますので、そういう内装会社をパートナーにしてください。   デザインが一人歩きでは成功しない   空間デザイン(内装デザイナー)とは、ファッションデザイナーが商品を市場に発信して、そこから初めて需要を産み出すという流れとは違い、お客様の需要があって初めてスタートする仕事です。   即ち、お客様の考えや思いを内装デザイナーが理解して、同時に予算や立地、時代の流れなどの様々なベース条件も考慮しながら、質の高いデザインと機能性で、全体をまとめ上げていくものです。   私たちはファッションデザイナーやアーティストのような芸術家ではないのです。デザインする空間もアートキャンバスではありません。   このポイントを無視し、デザインだけが一人歩きした様な提案をしてくる内装会社がよくありますが、これでは必ずどこかに不備が出てきてしまいオープンしてから大変なことになってしまいます。そういった意味では単純にデザインだけを提案してくる内装会社を選ばないようにしてください。内装デザインの場合は機能性や導線、使いやすさにこそデザインの妙があります。   現代の店舗運営に必要なのは「コンセプト」   大量生産・統一規格の時代が過ぎ去り、コンセプトやデザインを重視する「感性の時代」が日本にもようやくやってまいりました。お客様にこれまで以上にお店のファンになってもらうために一番大切なのはコンセプトです。近年大ヒットを遂げている商品や事業を見れば分かる様に「コンセプト」が際立っていると言えます。   お店も同じで、何を、誰に売るのかはもちろんの事、客単価/ターゲット/立地/初期費用に至るまで、全ての要素を決定する基軸になるのが店舗コンセプトです。   まずは自分の理想のお店はどんなイメージか、どんな商品を売り、どんなお店として認知されたいのか。また、どんなお客様に来て頂きたいかという全体をイメージします。最終的には自分のお店に来るお客様(年齢や性別、服装や好み、人数等)が頭の中に描ければベストだと思います。※ビジネス用語でこれを「ペルソナ」といいます。   コンセプトが曖昧だとお客様に何を売っている店なのか認知してもらえないばかりか、そこで働く従業員でさえも、誰に何をどの様に売ったらいいのか分からなくなってしまいます。この様にコンセプトは、あるべき姿が明確に描かれていれば人を動かす力をもっているのです。

 
【美容室・飲食店・アパレル開業者必見】居抜き物件とは何か?

【美容室・飲食店・アパレル開業者必見】居抜き物件とは何か?

飲食店、アパレルストア、そして美容室など多くの商売を始める方が一度は検討したことがあるのが居抜き物件です。しかし居抜き物件とは具体的にどういうものかご存知ですか?今回は居抜き物件を詳しく理解できるようご説明します。   居抜き物件とは?   居抜き物件とは「前のテナント・店が造作した店舗の内装や厨房設備がそのままの残った状態の物件」のことです。この居抜きの状況は様々で、店舗なのか飲食店なのかなど、業態や店のグレード、退去後の年数などなど、居抜き物件の現況はそれぞれ異なっています。   どうやったら居抜き物件を借りれる?   居抜き物件は多くの不動産が紹介しています。居抜き物件を専門に扱う業者もあり、インターネットで「美容室 居抜き物件」などと検索すると様々なウェブサイトが出てくるでしょう。   なお居抜き物件を借りれるタイミングは、前の借り主が解約通知を出してから、6ヶ月間以内になります。6ヶ月経つと、前の借り主は元の状況(スケルトン状態)に戻さないといけないため、原則として退去(解約)通知から6ヶ月が勝負と思ってよいでしょう。   居抜き物件の内装や設備はそのまま使えるの?   居抜きというとそっくりそのまま全部を無料で使えると思われがちですが、実際は買い取る必要があるものもあります。   このような考え方です。前の借り主は「解体工事の手間や費用が省けるのなら、造作や設備は無償で引き渡したい」と考えます。しかし、内装にしっかりお金をかけているテナントや、設備などが高価なもの、新しいものであれば「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるケースも多いのです。   つまりこの場合は無償で使えるわけではなく、内装、設備、備品などを当事者同士が売買する必要があり、これを「造作譲渡」「店舗譲渡」と呼びます。   注意点は借り主同士の話になるということ   飲食店の場合ですと厨房設備や給排気設備、美容室の場合ですと、照明などの内装、椅子などの接客用の設備が造作譲渡の対象となることが多いです。注意してほしいのが、これは借り主と貸主との話ではなく、前借り主と新貸主の話になります。   高額機器が多い場合、居抜きの造作譲渡で数千万円浮くことも   新しく入居するテナント(借り主)は、物件のオーナーと結ぶ賃貸借契約とは別に、前借り主との間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結びます。実はこれが今増えています。業種の中でも特に居抜きのうまみがあるのが歯医者やエステサロンです。   歯科医院、エステサロンなどの場合は、新規に開業するためには歯科診療のユニットが数台、レントゲン機器など高額な精密機器が必要となり、金額にして数千万円単位の出費が必要になります。これがもし居抜き歯科医院の造作譲渡であれば、1千万円程度で済むことがあります。   機器一つ一つの所有権は必ず確認しよう   もちろん高額な機器ですから、前の借り主がリースしている場合もあるので、必ず借りる前に所有権を確認するようにしてください。   無料で使える、リース、買い取りまとめ   無償貸与されるもの   ・造作が残置されているもの(エアコンやトイレ) ・賃貸借契約のみ(契約書上に造作に関する特約がある場合があり) ・造作や設備は前借り主のものではない物(貸主オーナーのもので無償貸与されるもの)   リース(サブリース)されるもの   ・内部造作・設備の所有権は持たずに、設備をリースして出店する。(この場合は、物件の賃貸借契約とは別に、店舗設備のリース契約、もしくは業務委託契約を締結する) ・内部造作の所有権はリース会社。   造作買取されるもの ・前借り主がの内装や設備の所有権をお金を払って譲り受けて出店する。(この場合は通常の賃貸借契約とは別に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する) ・内部造作の所有権は、出店者(新しい借主)にある。   内部造作は重要資産!所有権を確認して   最初に資金があるのであれば、また前借り主が交渉に応じてくれるのであれば、割高なリースを選ぶよりは造作買い取りがおすすめです。その理由は買い取りしたものは資産となるからです。   […]

 
融資をうけるなら!創業者の強い味方「日本政策金融公庫」のメリット

融資をうけるなら!創業者の強い味方「日本政策金融公庫」のメリット

美容室、エステサロン、飲食店、アパレル等どのような事業であっても、いざ開業する時は悩みが尽きないもの。特に資金、お金で悩むことは多いものです。   もちろん自分の資金だけで運営出来れば全く問題ありませんが、そうではない人のほうがほとんどではないでしょうか?そんな時に皆さんの力になってくれるのが銀行の融資です。   現在は低金利な時代ですから、借り主にとってはお金を借りやすいとはいえども、連帯保証人が必要だったり、金利が膨れ上がって返せなくなる等まるで半沢直樹のドラマで見たような町工場に取り立てにくる銀行マンのイメージが浮かび、なかなか恐れ多いこともあるのではないでしょうか?   そこでこう考えると思います。「ちゃんとプランさえ話せればお金を貸してくれて、金利が安くて、担保も保証人の要件も厳しくない金融機関はないだろうか」実はあるのです、それが日本政策金融公庫(通称:国金)です。   日本政策金融公庫とは?   みなさんがよくご存知の東京三菱UFJ銀行や三井住友銀行というのは民間の銀行です。   一方で日本政策金融公庫は国が100%出資している銀行なのです。この銀行の存在意義は、資金調達を受けにくい中小企業や、これから起業する方のサポートであり、他の銀行にくらべれば積極的に創業融資を行っていますので、これから開業する方にとっては利用しやすい金融機関と言えます。   ただし国の機関である以上、税金で運用されているため、全く先行き不安な事業にはお金を出してくれませんが、創業を応援してくれる味方ではあります。 日本政策金融公庫のメリット3つ教えます   他の銀行と何が違うか?それは大きく3つです。   1,創業融資は1000万円までなら「無担保・無保証」でOK   普通お金を借りる時は保証人や担保が必要です。例えば、会社であれば経営者自身が会社の借金を肩代わりする保証人になったり、連帯保証人の場合は両親が保証人になったりします。担保とは自宅や土地など一般的に価値が認められるものを担保としますがなかなか担保を持っている人は少ないでしょう。   日本政策金融公庫の融資はなんと、「無担保・無保証」。仮に事業がうまくいかなくなっても個人の責任はありません。言い方は良くないですが会社(お店)をつぶしてしまえばそれで終わりなのです。これまた悪い言い方ですが、返済の義務はありません。   2,融資の速度が早い   融資の審査の時間が非常に短く、2週間~3週間程度で融資が決定し、その翌週には入金してくれます。内装費などは工事の終了までに現金が必要ですから、非常にありがたいことです。   3,最初の6ヶ月は金利のみの返済でOK。金利も格安   創業開始時というのは、お金が出て行くばかりで経営も軌道に乗るには時間がかかります。そんな時にどんどん口座から返済をするのは意外と辛いもの。日本政策金融公庫であれば最初の6ヶ月は金利のみの支払いでOKですので、非常に安心です。金利は細かく分かれていますが概ね1%前後と非常に低金利です。 創業者の強い味方 日本政策金融公庫   いかがでしょうか?日本政策金融公庫は他の私銀に比べて遥かに条件が良い銀行なのです。どこからお金を借りるかを迷ったら、必ず日本政策金融公庫に最初に相談してみましょう。