仕様変更、騒音…店舗の内装が決まったら気をつけたいトラブル2つ

仕様変更、騒音…店舗の内装が決まったら気をつけたいトラブル2つ

物件の契約も無事完了したのも束の間、内装の工事に取り掛かった際に、思わぬトラブルに見舞われることがあります。今回はよく聞く内装工事におけるトラブルとその防止方法についてお伝えします。 工事開始からトラブルになりやすいのが「騒音問題」   店舗の内装工事が簡易的な場合はよいのですが、ドリルを使用するような大掛かりな工事となってしまいますと、工事期間も1.5ヶ月程度はかかってきます。その工事期間中は工事の騒音が発生してしまいます。   テナントの上階や、下の階の人からクレームがくる可能性が非常に大きいと言えるでしょう。特に困るのは1Fテナントで2F以上に住居がある場合、またリラックス・マッサージなど静音環境を求められる店舗などが入っている場合です。最悪の場合は営業できないからと、休業補償費を請求されることもあります。 あいさつ回りは必須。上下階については業種も確認。   騒音が発生することがわかっている場合は、事前にトラブルが発生する可能性を減らすために、近隣の住民、同じビルに入居している店舗や、住民にご挨拶とお詫びを行うことが必須です。   業者の中には紙1枚を投函して、工事のお知らせのような形で通達してくる場合もありますが、これほど身勝手に感じられることはありません。特に騒音の影響が大きい場所については必ず直接伺うことが必要です。   良い関係性を築いておくことでトラブルを予防しましょう。また考え方によっては、近隣の人にとっては最も近い美容室や飲食店になるわけですから、将来お客様として来店してくれる可能性も非常に高いと言えます。 不動産会社との契約時は「施工工事」の防音対策を確認   不動産会社(or オーナー)との契約時は、騒音について覚書を用意しておくことをオススメします。   施工時に発生する騒音はもちろんですが、後々に上下階の店舗等から「椅子を引く音がうるさい」「BGMの振動がする」などのクレームが来ることがあります。   そうなった場合、防音工事を後から追加するのはコストアップにもつながります。壁の厚い鉄筋コンクリートならまだしも、木造の物件などはちょっとした音でも気になるのは住居のマンションなどと同じです。 過去にそういったトラブル事例がなかったか、入念にチェックし、必要があれば覚書を書かせるのも手です。 工事中の変更箇所がある場合のトラブル   自分の店舗の内装が出来上がって行く様子は楽しく、また期待に溢れるものだからこそ、内装中の現場に通うこともあるでしょう。   何度も現場視察を行う中で、内装設備工事を行ってくれる職人さんとの会話も増え仲良くなる事もあります。そんな時に職人さんのアイデアから、ちょっとした変更を提案されたり、依頼をしたりすることも発生するかもしれません。   しかし、ここで自分の判断で変更を許可したり、お願いしてはいけません。 変更は必ず内装工事業者(or設計士、デザイナー)を通して   そのようなトラブルを防ぐためには、もし小さな変更を提案されたり、何かを依頼する場合は、必ず設計を行うデザイナーや設計士、もしくは発注先である内装業者を通し、相談することが重要です。   「現場の職人さんからこういう提案があったんですが、どうでしょうか?」と聞いてみてください。   現場の職人さんは工事のプロですが、設計のプロではありません。だからこそ本来デザイナーや設計士が意図していた機能やデザインが活かされないこともあるのです。   またそれによって費用水増しが発生することもあります。内装工事には大きなお金が動きますから、お金のトラブルは極力避けられるように注意しなければいけません。 工事区分が不明確で後々に大きなコストに   工事には借り主が負担するもの、オーナーが負担するものと区分が別れていることをご存知でしょうか?これをA工事、B工事、C工事といいます。   これまでもA・B・C工事の違いや、認識不足によって店舗の内装費用が莫大になるといった例ご紹介してきましたので是非そちらもご覧ください。   A・B・C工事?覚えておきたい工事区分の違い   物件契約後のありがちな落とし穴 B工事編 ただでさえ内装の工事には、たくさんの費用がかかります。騒音苦情のトラブルや急な仕様変更などでコストアップすることは極力避けられるように気をつけてください。

 
店舗内装のプロが教える「美容室に最適な物件」の3つのチェックポイントとは

店舗内装のプロが教える「美容室に最適な物件」の3つのチェックポイントとは

美容室の開業をすることが決まったら、物件探しがスタートです。事業がうまくいくかどうかは店舗となる物件が何よりも重要であり、またチェックすべきポイントがあります。   ついつい外装や広さなどに目が行ってしまいがちですが、実は重要なのは建物の機能や設備。一旦借りてしまうとなかなか変更が難しいものですから、よく注意してください。 重要な3つの「設備チェック項目」を知ろう     美容室開業のための物件選びは、どんなところをチェックすればよいのでしょうか?   店舗内装の装飾部分は一旦割愛すると、皆さんが見るべき箇所は、水道(水回り)、ガス、電気の3つ と言えます。   ※なお、これらは素人目では正確ではないことも多いため、必ず美容室物件を契約する前に、最終的に私たち店舗内装業者の意見を受けて下さい。それでは早速チェックする部分の詳細をみていきます。 ① 水道(水回り)の給排水管をチェックしよう   美容室は、シャンプー等で水を大量に使う業種。よって水回りは重要なチェックポイントの一つです。   引き込み水道管の口径は?13mmは要注意。   上水道の店舗全体の水道効率は、引込水道管の口径で決まります。美容室の場合なら、20mm以上(25mmあればかなり安心)は欲しいところ。これが古い物件になると13mmの物件もあるので、注意が必要です。   美容室でシャンプーを使わないということは有りえませんから、水量が少ないのは大変な問題になります。同時に使用するシャンプー台の台数の計算をして、どのくらいの水量を確保する必要があるのか調べる必要があります。   シャンプー台の台数などを相互確認し、要望が叶うかどうかを店舗・内装業者立会いのもとで水道局に確認するのが最も安心です。   水圧については2.0気圧は欲しい   また物件のテナントの階数によって水圧は変わることをご存知ですか?階数の高い場所は水圧が不足しがちです。   店舗である以上、あまり高層階になることはないでしょうが、それでも美容室の場合は水道はかなり運営の鍵になることを覚えておいて下さい。   水圧は最低2.0気圧あるのが望ましいところ。加圧ポンプの導入という手もありますが、さらに工事費がかかりますので、水圧について事前に必ず確認しましょう。   排水設備もチェック     また、排水管のつまり等のトラブルも避けたいものです。   理想的には排水管の経口は、最低でも60mm~75mm以上があれば安心でしょう。このあたりも同時排水する量がポイントとなっており、シャンプー台の数によって異なりますので、自分が設置したい台数は、借りたい物件の給排水管で足りるのかどうか考えなければいけません。   そういった意味では、美容室に強い店舗内装業者はこのあたり知識があるので安心です。 ②ガスをチェック。都市ガス?それともプロパンガス?     ガスの場合は都市ガス or プロパンガスのどちらかを調べるのが先決です。これは直ぐにわかるので、事前に内見前にでも不動産屋に問い合わせておくことも可能です。   都市ガスは配管を通して供給されるのですが、プロパンガスの場合はガスボンベの設置が必要となります。   ちなみにプロパンガスのほうが基本料、従量料金も高く設定されることが多く、割高です。(地域差があります)   ガス別のチェックポイント   都市ガスの場合は、美容室を開業しても大丈夫な容量が供給可能かをチェックします。これまでに同物件で美容室の実績があれば安心ですが、その際はシャンプー台の数などの条件比較を忘れないようにしてください。   […]

 
店舗の内装における「一括発注」と「分離発注」の方式の違いとメリット

店舗の内装における「一括発注」と「分離発注」の方式の違いとメリット

美容室や飲食店、オフィスなどの店舗内装を依頼する場合、実は2種類の方法があることをご存知でしたか?   今回はそんな「一括発注」と「分離発注」について、改めてこちらのコラムで整理したいと思います。 一括発注 と 分離発注の違いとは?     実はお客様が店舗内装をご依頼するにあたって、まず第一にその会社が一括発注型の業者であるのか、分離発注型の業者なのかを選ぶ必要があります。 一括発注(方式)とは?   内装の「施工(工事)」を実際に行うのは施工工事業者の仕事ですが、どのようなデザインにするのか3Dやパースを作ったりするのはデザイン業者です。   店舗内装において、一括発注というのは、一つの会社に一括で工事とデザインを同時に依頼することです。   私どもLARGOはデザインと合わせて、施工も行うため一括発注が可能な業者ということになります。   ※実際の施工作業についてはLARGOの案件を請け負っている職人さん達が施工し、弊社がその職人さんを管理しています。 分離発注(方式)とは?   一方で、分離発注というのは、店舗のデザインと施工工事を別々の業者に頼むことです。「デザイン業者はこの会社に」「施工はこの会社に」と一つ一つの業者と交渉していきます。   デザイン業者でどうしても依頼したい会社がある時、施工会社に指定があるときはこのパターンになります。 一括発注のメリット、デメリットは?     それではここでそれぞれ「一括発注」と「分離発注」のメリットを比較してみましょう。まずは一括発注方式です。   一括発注とは、店舗設計のデザインと工事を一括で一つの会社にお任せすることですが、設計、デザイン、工事の完了までを一括して頼むことができるので以下のメリットがあります。 ①スケジュールの調整がやりやすい。   実は多くの人気のある内装・デザイン業者は順番待ち状態にあるといっても過言ではありません。LARGOでも現在多くのご案件を頂いている中、職人さんの確保や調整に多くの時間をかけています。   デザインや3Dなどは完成して、いつでも施工に取り掛かれる準備ができているとはいえ、工事の現場のスタッフのスケジュールの調整が出来ないと実際に施工はできません。   これが店舗のデザインと施工が別ということになれば、さらに調整は困難になるでしょう。 ②デザインと施工の「ズレ」が起きにくい。   デザインと施工を同じ会社が行うので、関係性も深く、意思疎通も取りやすいことから急な修正作業なども迅速に行うことができます。   職人さんもデザイン会社のことをよく知っていることから、まさに阿吽の呼吸で仕事が進みます。 ③内装費のトータルを安く抑えやすい。   デザイン専門、施工専門となると別の会社に一つずつ仕事を発注することになるため、コストが高くなりがちです。   また予算の調整が必要な場合も、全体のコストを抑えるために、どういう風にデザインを変更し、工事に反映させるかもスムーズにできます。 ④一つの会社と付き合うので信頼関係が築きやすい。   デザイン→施工までに、お客様と打ち合わせは何度も行われます。この打ち合わせの中で、信頼関係が生まれていき、この信頼関係こそが最高の店舗内装を完成させる鍵となります。 分離発注のメリット、デメリットは?   「全てを自分の理想に叶えたい」「デザインは絶対にこの会社に頼みたいが、提携の施工会社だとスケジュールが間に合わない…」などお客様によっては様々な条件やこだわりがあります。   そういったこだわりをより忠実に叶えようとするのであれば分離発注というの選択肢の一つでしょう。   […]

 
店舗内装の「相見積もり」を取る前に覚えておきたい4つのこと

店舗内装の「相見積もり」を取る前に覚えておきたい4つのこと

内装デザインの依頼をする時は複数の業者に対して「相見積もり」を取るのが基本ということはご存知だと思いますが、なぜ相見積もりを取ることが重要かご存知ですか?   また相見積もりを依頼するときには実はコツがあるのです。またちょっとした注意点を抑えておくだけでもより実際の店舗内装のイメージにあったものができると思います。   そこで今回はそんなコツや注意点についてお知らせしたいと思います。     相見積もりは取らなきゃだめなの?   私どもLARGOでは相見積もりをお客様にとっていただくことを推奨しています。   限られた1社のみからの見積もりだけでは、各内装工事項目が適正な価格なのかについて比較対象がないため、全く検討することができません。   是非ウチだけで決めてください!と言いたいところですが、まずはお客様に自分が実現したいイメージが大体どのくらいの金額感なのかということを知ってからでないと、発注もしにくいでしょう。   そこで、まず大きく相見積もりのメリットをまとめると   ①市場価格(相場感)を把握できる   → 初めての内装工事の場合は適正な相場価格の把握が難しいものです。   ②業者の対応や特徴を比較できる   → 項目が大雑把だったり、「本当にこの価格で出来るの?」など、いい加減な見積もりを出してきたらすぐに業者の質が分かります。   ③価格交渉をしやすくなる   → 項目や条件が似たような場合は業者同士で内装の価格競争をさせることができます。   複数の業者に条件を細かく提示するのは大変ですが、相見積もりをとること自体はメリットがある一方、デメリットはあまりありませんので是非行ってください。   提示された見積もりに「??」が浮かんだら。     実際に相見積もりを取ってみましょう。しかし、あがってきた見積もりには以外と気付くことが多いはず。   「なんでこんなに金額が違うのだろう」「この項目は他の業者では無かった」など様々な疑問が浮かぶと思います。   私たちの実際の現場では、見積りの形式について、特に決まったルールはありません。   例えば項目が「1式」や「材料+手間賃」となっていたり、材料、工法も業者によって異なるため一概に同じ見積りといっても当然結果は異なります。   そんな時以下のことを改めてチェックしてみましょう。 ①工事項目の明細の「内容」をチェック。   相見積もりの内容に差がある場合(例えば他の見積もりには無い項目)や金額に差がある場合は、それが何のための工事なのか、必要なのかなど、工事の明細を確認し、説明してもらいましょう。   特に一式という言葉がある場合はその一式の内容がなんなのかを明確にしてください。 ②認識のミスマッチに気をつける。イメージは言葉では伝わりにくい。   これは店舗の内装に限らず、日常生活でも言える話しですが、人に伝えたいイメージが思ったような意図として伝わっていないことはありませんか?   […]

 
【お金のこと】内装・工事費用は分割払いで。その合理的な理由を知っていますか?

【お金のこと】内装・工事費用は分割払いで。その合理的な理由を知っていますか?

今回はLARGOにもよくお問い合わせ頂く、内装・工事費用の支払い方法について。   内装の施工費の支払い方法はちょっと変わっていて、よく分からないという方は実は意外に多くいらっしゃいますので参考にしていただければ幸いです。 内装・設備工事は「分割払い」が基本   通常の買い物は、クレジットカードのリボや分割払いをのぞけば、全額を先払い、もしくは後払いがほとんどです。   これは商品の受取=支払いが同時に行われるため、また客=販売店が1対1のために可能なのものですが、内装や工事の場合はそうもいきません。   内装設備工事の場合は、内装のデザインを行う会社、実際に施工を行う会社、そして施工を請け負う大工、さらには設備品を販売する会社等、多くの利害関係者がいるからです。   また期間も1日では終わらず、1ヶ月~1.5ヶ月にかけて施工を行うため、通常の買い物ルール通りにはいきません。   そこで内装工事の場合は、一般的に工事費は分割払いとなっています。 分割払いが普及している理由とは?   ではなぜ分割払いの習慣が浸透しているのでしょうか? 分割払いが普及している理由「受注側のメリット」   まずこちらは受注する側にとってのメリットです。   施工会社としては工事が完成したにも関わらず、料金を支払ってもらえないというリスクを回避することができます。また受け取った金額で人件費を確保したり、前金で支払う必要のあるものに支払いをすることができます。 分割払いが普及している理由「発注側のメリット」   逆に発注側(お客様)としては契約時に一括で支払ったにも関わらず、内装デザイン会社や施工会社が倒産してしまい、工事が完成していないなどの自体を避けることができます。   またこちらが発注した内容と違う、手抜き箇所があるなどの場合は、交渉もしやすいのです。   つまり上記の①②は発注側、受注側どちらにとってもリスクを回避しやすい支払制度となっていることがわかります。このルールは建物の建築や内装の設備工事において世界的な常識です。 <LARGOの場合>合計4回に分けて支払い     一般的な内装・設備工事の場合、最も多いパターンは、着工時、中間時、完工時の3回に分けて支払う方法です。※小規模な場合は着工前と完工後の2回払いの場合もあります。   今回はLARGOの場合を例にとってご紹介します。LARGOの場合は+1回して合計4回のタイミングでお支払いただきます。 ① 契約時 1/4 (着工の1週間前頃)   初回は契約金です。弊社にご来店いただいた際に、平面図の作成、見積書の作成、CGの制作までは無料でやらせていただきます。実際にどういうイメージにするかはCGの段階で店舗のデザインがぐっとイメージしやすくなります。   金額面で折り合わない場合は逆にそのCGを見ながら、「どう材料やデザインを変更しながらコストを落としていくのか」考えることもできます。お客様にGOサインを頂き、施工が決定した段階で、ご契約となり、まずは1回目のお支払です。 ② 着工時 1/4   工事を実際に着工する際に 1/4をお支払いただきます。 ③工事・中間地点 1/4   中間地点とは工事が実際に進行している期間のことを指します。これは規模によりますが、工事が長期間に及ぶ場合は中間地点での支払い回数が増えることもあります。 ④ 納品時 […]

 
美容室の物件選びで注意すべきポイントとは?(前編)

美容室の物件選びで注意すべきポイントとは?(前編)

美容室を開業するにあたってオーナーの皆様が最も注意すべきものが物件選びのポイントです。人件費についで毎月コストもかかる上、内装工事を入れるのには借り入れなどが必要となってきます。   また立地はもちろんですが、建物自体の作りや水回り、ガス、電気なども忘れてはいけません。美容室は多くの設備機器を使用するため、設備容量など数多くのチェックポイントがあります。   今回は私達が実際に現地を見に行ったり、施工、内装デザインを行うにあたって感じることや、こういう物件がいいよね、などの知識を全2回に分けて、書いてみたいと思います。     まず物件で最も人気がある路面店と言われる1階(+2階)のもの、そして半地下物件、最後にビルなどの3階以上の物件がありますが、それぞれにおいて賃料やデザインの方法、注意して見るべきポイントも違ってきます。それでは早速チェックポイントを見ていきましょう。 路面店1階(+2階)の場合   路面店は道を歩く人に目につきやすく、また広告効果も大きいため、特に新規のお客様を取りやすいメリットがあります。また入り口のファサードのデザインでその美容室の個性を演出できるなど誰もが家賃の折り合えさえ合えば路面店を選ぶのではないでしょうか。   サロンとしてのブランディングにも役立つ分、当然ながらその分家賃も高くなります。私達が施工してきた経験上、東京都心部の場合は、路面店サロンは非常にコストが高くなり、大手のサロン以外は正直難しいかもしれません。   逆に地方都市部であれば、逆にその土地代の安さを活かして、積極的に路面店をオープンさせるのは手段の一つです。 路面店の注意点 <ファサードの改変スペースと太陽の向き>   まず路面店の大事なポイントである入り口のファサード。契約の際にファサードをどこまで改変できるかを必ず確認してください。テナント物件の場合は制約が多く、物件によってはエントランスのほんの一部しか変更できないことも。   通常はシャッターの範囲内の建物の内側については工事可能と言われていますが、まず契約の際に必ず確認することです。     続いて、ファサードの向きですが、一般的に住居などで好まれる南向きは美容室にとっては致命的です。その理由ですが、特に日曜日の昼下がりなど日光が強く、来客の多い時間に西日が差し込む場合などは、光が鏡に反射してカット作業に影響がでてしまい営業に大きな支障がでます。   理想としてはは北向きで、もしも南向きになる場合は、日光の調整をできるよう事前に検討しておいてください。店舗の雰囲気に合うブラインドのデザインなども内装業者の方と話しをしておくと良いかもしれません。 半地下、2階物件の場合 半地下、2階の注意点 <店舗への導線、看板設置>   路面店と比較すると家賃は抑えられること、また視界に入るという意味では歩行者に対して広告効果も認められかとますが、新規のお客様をふらっと店舗に導くには十分ではありません。   そこで重要なのが、路面に配置する看板、そして美容室への導線になります。ちなみにこういった看板は今流行りのチョークアートが書けるものが楽天などで安く販売されているので、是非利用してみてください。また看板を外に出せるかを事前に確認するのも重要なのでお忘れなく。     看板の設置ができるのかどうかは、必ず契約時に確認すること。そして2階の場合は店舗への直通階段があるかどうかを確認しましょう。共有のエレベーターしかない場合は、そのエレベーターの雰囲気なども美をクリエイトする場所という意味で、美容室の場合は重要です。 3階以上の場合   3階以上の場合は一見さんのお客様の集客が難しいのですが、その分家賃は安くなります。しかし広告手段が多様化している現在においては、こうした3階以上のテナントにも多くのメリットがあります。路面店じゃなきゃだめ、というのは早合点です。   SNSやインターネットを活用した集客ができれば路面店である必要はない   最近人気の美容室の中には、敢えてこういった3階以上を選ぶ美容室が多くあります。例えば、若い女性に人気の美容室「ALBUM」や「bloc」などは、SNSのインスタグラムを駆使し、集客を集め、路面店のメリットがなくても十分な集客ができています。「知っている人が来てくれればよい」「知らせる手段がある」場合には路面店である必要はありません。   昔は広告手段が少なく、メディアに取り上げられたり、ホットペッパービューティーのような誌面に出さなければ集客できませんでしたが、今はそんなことは全くないのです。   重要なのは3階以上の建物であれば、それにあった広告戦略を組むことです。 ここに注意<他のテナントの臭いや出入りする客層>   技術的な話しよりも、テナント物件の3階以上の物件については、他にどういう会社が入っているかのほうが重要です。居酒屋・飲食店などエレベーターに臭いがたまる物件や、金融会社などが多く入るテナントでは客層もイメージがよくありません。若い女の子がよれたスーツのおじさんと一緒にエレベーターに乗るのは気分がいいものではないでしょう。   この場合は、お客様が心地よく来店できる導線が確保できるかどうかが重要だと思います。   次回より具体的な話しにはいっていきます。

 
「一括見積もりって実際どうなの?」内装のプロがお答えします

「一括見積もりって実際どうなの?」内装のプロがお答えします

美容室や飲食店など店舗の内装を頼むにあたって、いくらかかるのか?どこが安いのかなど、気になっている方も多いと思います。そんな時ネットで検索するとよく目にするのが「一括見積もり」。   本日はそんな店舗内装の一括見積もりのことをお話いたします。 内装デザインはオーダーメイド。単なるショッピングとは違う   一括見積もりについて考える前に、こんな例を挙げてみたいと思います。   ・今日は牛乳を買おうかな、と3つのお店を回ったらAスーパーが一番安かった。 ・楽天でコンタクトレンズを買おうとして、調べたら最安値はBの店だった。 ・欲しかったダイソンの掃除機、価格ドットコムで調べたらCの店が一番安かった。   上記3つの例は基本的にはどれも同じ商品であり、性能や品質にはほとんど差がないものです。であれば、一番安いお店で買えばいいと思うのです。   しかしながら、店舗や美容室の内装の場合はそうはいきません。例え、同じ価格で見積もりが上がってきても、使用する床材やクロス、職人の腕、内装の仕上げの精度、業者とのコミュニケーションのレベルなどをトータルで考えると、最終的な店舗の出来上がりは全く違うものになります。   理由は簡単です。内装デザインというのはオーダーメイドだからです。また、これと言える費用が即座に、明確に出せないことが内装工事の費用をわかりにくくしてる原因でもあります。   一括見積もりは意味が無い   一括見積もりは正直なところ私共プロの目から見ると、あまり意味がないと思います。その一例がとしてよくあるのが、店舗の内装工事の費用を比較するサイト。   匿名で複数業者に一括で見積りをとることが出来るサービスがありますが、そもそも現地調査やヒアリングもなしの見積りに信憑性は全くありません。   当然各社ざっくりとした条件では曖昧な金額しか提示できないものです。ただどの内装業者もお客様から連絡がもらえるようにと想像出来うる最も安い金額を提示してくるのです。そうすると起きるトラブルは、実際に会って細かい見積もりをとってもらったら、想定よりも遥かに高額になってしまったということ。   であれば、そもそも一括見積もりした意味ってあるのか、、、と疑問に思ってしまいませんか? 一括見積もりの儲けのからくり   Largoはこういった比較サイトに登録していないので、ためしに登録してどういうからくりなのかを確認してみました。一括見積もりを運営している会社からすると、利益をださないといけないのですが、その利益の源とはなんなのか。   紹介料が10%も差し引かれる仕組み…   実際登録してみたそのサイトから依頼された仕事をすると、依頼金額の10%が請求される仕組みでした。例えば1000万円の内装工事費用とすると100万円はその一括見積もりサイトに支払うというわけです。   100万円の利益を一括見積もり業者に払っていては、会社の経営ができないので、実際はその100万円分をお客様の見積もりに入れます。少しずつ色々なパートに分けて。   しかしそれでは見積もり金額が上がってしまい、お客様から内装施工の仕事を受注できません。よって無理矢理に値段を下げて提示するわけです。実際きちんと仕上げようとすると1000万円かかる内容のデザインを700万円で出来ますよ、と。   当然この金額では実際出来ませんから、事実上は意味のない見積もりになってしまいます。お客様は喜んでその金額の前提で内装デザイン会社と会って話すけど、金額が全然合わない。これではお互いが不幸ですね。   ※今回私が登録したウェブサイトは10%でしたが、5%や15%のところもあるようです。   一括見積もりについて今回のまとめ   今回の話をまとめて言えることは   ・条件があいまいな見積もりには意味がない。 ・一括見積もりはお客様にとって割高。 ・現地調査、ヒアリングを入念に行わないと正確な見積もりは出ない。   ということです。 店舗内装の相見積りであなたがとるべき行動とは?   一括見積もりと相見積もりは全く別のものです。また、内装工事の費用をざっくりでもいいから知りたいとい行動と、内装工事の費用を抑えたいという行動は全くの別ものです。できるだけ安く、そして希望に沿った内容にしたいなら、選び抜いた 2社から3社に見積り依頼をお願いすることです。 […]

 
知っておきたい。オフィス物件を美容室に内装工事をして開業する裏ワザとは?

知っておきたい。オフィス物件を美容室に内装工事をして開業する裏ワザとは?

美容室なのにオフィス物件?と思われる方も多いかもしれませんが実はオフィス物件というのは、1,物件の流通数が多い、2,街の中心にあることが多い、3,必要なガス、給排水、電気設備などが整っている、4,原状回復されている物件が多い などの理由から、美容室として開業しやすい物件といわれています。   しかし立地、価格など理想のオフィス物件が見つかったとしても、テナント内に給排水設備がなかったり、ガス設備が無いなどの理由で、美容室として物件を借りるのを諦めた経験を持つ人は少なくないと思われます。   そんな時に諦めるのは実は勿体ないのです。そこで今回は「オフィス物件を美容室として内装→開業する裏ワザ」について紹介してみたいと思います。 オフィス物件を美容室として借りるという裏技   設備が無い…ここで諦めてしまうと格安、好条件な美容室の物件とは一生出会えません。テナント内に必要設備が無くても、可能性はまだ残されているのです。例えば以下のようなケースが在り得ます。   ①テナント内に排水管設備がない。   一見するとそれだけで諦めてしまいがちなのがテナント内に排水管が無い場合。美容室にとっては排水管が無いのは致命的ですが、実はこれも手段が残されています。   例えば、共用部にあるトイレから排水をもってくる方法、外壁に面する壁に排水管用の穴を明けて、外部の排水管につなぎ込む方法、ひとつ下の階の天井裏に排水をコア抜きし、ビル全体の縦に通っている排水管に結び込むなどなど、プロから言わせると、やり方は物件によって様々ですが手段は残されています。   ②テナント内にガスが通っていない   ビル自体にガス管が通っていない場合は引き込みから必要になりますが、それでも格安なオフィス物件を借りられることを考えると、長い目で見るとお得になることが多いです。何年くらいその美容室を運営するのかをざっとでも良いので計算してみると、数ヶ月で元が取れてしまうことも。   また、ガスの代わりに貯湯式の電気温水器を使う方法も残されています。動力という種類の電気を大量の使うのですが、もしビルにその必要容量の動力が余っていたとしたら、ガスを使用しなくてもシャワーのお湯を確保することができるのです。   ③テナント用の給水管の口径が13mmしかない   給水管が13mmというのは家庭に引き込まれている口径と同じです。実は13mmですとシャンプー台はせいぜい1台しか設置出来ません。さすがにシャンプー台1台でまかなえるお店は少ないでしょう。   この条件で仮にシャンプー台を2台以上設置したいとなると、水量と水圧が足りず美容室の運営は不可能という判断になってしまいます。しかし、水量を確保する為に水を貯めるポンプを設置し、且つ水圧を確保する為に圧送ポンプを設置すれば、実は簡単に問題は解決される場合が多いのです。   ④電気容量が足りない   美容室には電灯と動力という2種類の電源が必要です。ただその両方が必要容量を確保出来ない場合も多々あります。   その場合、ケース②でもふれましたが、ビル全体の電気容量をビル管理会社もしくは電気主任技術者というビルが契約している電気保安のための責任者に調べてもらい、余裕があるのであれば幹線の引き換えをしてしまえば、電気容量は必要分を確保出来てしまいます。   また、照明関係を全てLEDにしたり、ドライヤーを1席で1台専用に使用するのではなく、2席で1台を使う様に使用制限をかけることで電気容量を減らすのも有効な手段の一つです。   ⑤設備も全て整っているが、面積が広すぎる   オフィス物件は総じて面積が広い場合が多いのです。これは不動産屋の方に頑張ってもらうしかないのですが、テナントを2つに割ってもらい、片方を借りるという方法があります。   紹介しておいてなんですが、これはほとんどの場合許可されませんが、ビルオーナーによっては空きの状態を少しでもなくしたいという心理が働きますので、まれに承認されるケースがあります。交渉の余地はあると思います。 最後に   いかがでしょうか?せっかく自分の理想の美容室にあった物件があったのであれば、設備を理由に諦めたくない、オフィス物件だから仕方ない、と考えずにまずはどうにか出来ないかを考えてみてください。是非内装のデザインと合わせて設備や物件の知識が豊富な内装業者に相談してみてください。

 
居抜き物件を契約する前に確認したい6つのコト

居抜き物件を契約する前に確認したい6つのコト

内装や工事費用を大幅に抑えられる理由から、美容室や飲食店、歯医者、アパレルなど、どのような店舗においても人気がある居抜き物件。しかし物件のチェックを怠ると思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことも。   そこで今回は居抜き物件をお探しの方に必ず事前にチェックしてほしい「6つ」の大切なことをお伝えします。   居抜き物件のここをチェック ①契約開始日について   美容室や飲食店等の居抜き物件の多くは、基本的には契約日=賃料発生日となります。しかし少しでも賃料発生日を遅らせることができれば、それは借り主にとってはありがたい話。物件によっては契約前にフリーレント期間がある場合も多いので、契約開始日についてはこちらは必ず交渉してみましょう。特に長年空いている物件などは、礼金等を減額してくれる可能性もあります。   ②解約通知はいつまでに行う?   契約期間内に解約する場合は、契約書で定められた解約通知期間までに退去を伝えなければ解約金が発生してしまいます。通常は保証金で相殺されることも多いのですが、できる限り保証金は手元に残しておきたいもの。解約通知期間については通常の場合2〜3ヶ月程度が普通ですが、これも交渉次第。少しでも短い期間に出来るように交渉が必要です。   ③解約時の引き渡し条件は?   こちらもついつい自分の基準で「これだけ片付ければいいだろう」と考えがちですが、賃貸物件の解約における基本的な考えは「原状回復」です。つまり借りた時と同じ状態に戻す必要があります。例えば、スケルトン物件として借りた場合は、内装を全て撤去して借りた時と同様の状態で引き渡せば問題ないですが、居抜き物件の場合は内装が既にある状態での契約となりますので、契約によって異なってきます。   また借りる時は居抜き物件の状態でも、契約書上は引き渡しが「スケルトン」になっていた、など後々のトラブルを避けるためにも「スケルトンで引き渡すのか?」「内装の仕上げ、家具類、設備類はどこまで残せばよいのか?」「契約時点の内装の状態に戻せばいいのか?」など細かい場所まで契約書に記載してください。   ④前借り主のリース契約を解除すること   リース契約とは、貸出契約のことで商売で使う器具や家具等を一定期間レンタルすること。前店舗が設備類をリース契約している場合もしばしばあります。通常はそのままリースも引き継ぐことになります。ただしよほど価格的なメリットがない限り、リースを引き継ぐのはおすすめしません。手続きが煩雑になること、リース品=中古品であることが理由です。リースを引き継がない場合、リース契約は前借り主に解約してもらうように依頼しましょう。   もし何らかの理由で引き継ぐ場合は、前借り主にリース代の滞納がないか確認することもお忘れなく。前借り主に滞納があった場合は引き継いで契約する新借り主に支払い請求が来ます。   ⑤使用用途が変わると申請が必要?!   美容室なら美容室、飲食店なら飲食店、居抜き物件の場合は前と同じ業態を引き継ぎますので少ないかもしれませんが、もし前の店舗と使用用途が変わる場合は「用途変更」が必要となる場合があります。   使用用途とは「飲食店」「サービス店舗」「物品販売店舗」「事務所」などに分類されます。こちらについては専門性が高いため建築基準法に詳しい不動産屋や、信頼できる内装工事会社に用途の変更をしたほうがよいかどうか確認してください。   ⑥誰がどこまで負担?工事範囲について   これは一般的な工事においても当てはまることですが、工事範囲は2種類に分かれています。1つは貸主側で行う工事、そしてもう1つが借り主側で行う工事です。店舗の内装といった仕上げ類は借り主側で行うことになりますが、設備工事は物件によって誰が行うのかが異なります。工事の区分はそれぞれ A工事、B工事、C工事 と呼ばれています。こちらも工事範囲については貸主との交渉になりますので是非覚えておいて下さい。   >A工事、B工事、C工事について   以上6つの居抜き物件の契約前に覚えておきたいことでした。さらに気になる方はご遠慮無くLARGOまでお問い合わせ下さい。

 
開業後に内装設備や工事に不備が発覚!「瑕疵担保責任と期間」について

開業後に内装設備や工事に不備が発覚!「瑕疵担保責任と期間」について

順調に営業が出来ている時には気がつかないけれど、いざ設備のトラブルなどが起こった時に調べることが多いのが「瑕疵担保期間」です。今回は瑕疵担保責任について覚えておいて欲しいことを記載します。 瑕疵担保責任について覚えておきたいこと 「瑕疵担保期間」とは、内装業者に依頼して工事を行ったものの、後日工事内容に不備や問題があった場合に、施工業者(請負業者)が無料でその不備を補修してくれる期間を指します。その内容は多岐に渡り、例えば、クロスの剥がれなどDIYで補修できる簡単なものから、大規模な修繕や補修が必要な場合まで様々。新たな出費となることも多く、経営者としては必ず覚えておかなければいけないことの一つ。   瑕疵担保期間はどうやって決める?   そもそも瑕疵とは何でしょうか?「瑕疵」とは当初、請負契約で定めた内容通りになっていない箇所や、傷、欠陥、欠点のこと。これを法律用語で瑕疵(かし)といいます。請負業者が行なった仕事でこの瑕疵(欠陥)があった場合は、工事を担当した請負業者がその責任を負います。これを瑕疵担保、また瑕疵担保責任と呼びます。美容室の経営者(発注者)は請負業者に対して、一定の期間内であれば補修を要求することができます。この期間のことを瑕疵担保期間と定めているのです。   担保期間は1年間   この期間は実は法律で定められています。以下は民法からの引用となります。   建物内の内装工事を主とするリフォーム工事など、工事の目的物の引渡を必要としない場合、工事終了から1年以内に権利を行使しなければならない。(民法637条2項)   つまり、工事の請負契約をすれば1年間は請負業者が法律上責任を負ってくれることなります。   どんな場合でも瑕疵担保は適用されるのか?   次にみなさんが気になるのが、どの様な場合を瑕疵と呼ぶのかということではないでしょうか?先ほど請負業者の仕事に瑕疵があった場合、相当の期間(1年~)を定めて、その瑕疵を補修するように請求できると紹介しました。しかししかし実はこの補修を請求するには例外があるのです。さらに民法を引用いたします。   「瑕疵が重要でなく、かつ、その補修に過分の費用がかかる場合は補修を求めることができない。(民法634条1項但書)」   「注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができる。この場合においては、第533条の規定を準用する。」   経営者の身からすれば、どんな不備であっても「瑕疵」だと言いたい気持ちは充分理解できます。しかしながら、この1項但書に当たる場合は実は損害賠償請求しか行使できないのです。キーワードとなるのが「重要」と「過分の費用」の判断基準です。この「重要」という言葉の定義については、契約の目的や対象の性質、その他、客観的な事情で判断されてしまいます。   言い換えると、特段の事情のない限りは、設計図通りに内装工事が実施されている場合は「瑕疵」が無いと判断されてしまい、そのとおりに内装が実施されていない場合には瑕疵があるものと判断されるということです。それでは美容室や飲食店の経営者はどういうことに注意しなければならないのでしょうか?   瑕疵担保責任について重要なこととは   当然ですが、まずは契約書や設計書通りにきちんと内装が実施されているかどうかを確認することです。そして内装の仕様書、契約書は何度も読み返して確認し、自分の意思を織り込んで作成することです。そういった意味で、本当に信頼できる内装業者に施工とデザインを頼み、契約書を共に指差し確認できるところを見つけることが重要ということでもあります。   トラブルというのは当事者だけではなく、施工側としても非常に悲しいものです。Largoでは瑕疵責任について、お客様である発注者様、そして施工業者である私たちが共に不利益を被ることがないように、常に不断のチェック体制で施工&契約を行っています。瑕疵責任について気になる場合がございましたら、納得いくまで丁寧にご説明させていただきますので是非ご相談ください。