店舗内装のプロが教える「美容室に最適な物件」の3つのチェックポイントとは

店舗内装のプロが教える「美容室に最適な物件」の3つのチェックポイントとは

美容室の開業をすることが決まったら、物件探しがスタートです。事業がうまくいくかどうかは店舗となる物件が何よりも重要であり、またチェックすべきポイントがあります。   ついつい外装や広さなどに目が行ってしまいがちですが、実は重要なのは建物の機能や設備。一旦借りてしまうとなかなか変更が難しいものですから、よく注意してください。 重要な3つの「設備チェック項目」を知ろう     美容室開業のための物件選びは、どんなところをチェックすればよいのでしょうか?   店舗内装の装飾部分は一旦割愛すると、皆さんが見るべき箇所は、水道(水回り)、ガス、電気の3つ と言えます。   ※なお、これらは素人目では正確ではないことも多いため、必ず美容室物件を契約する前に、最終的に私たち店舗内装業者の意見を受けて下さい。それでは早速チェックする部分の詳細をみていきます。 ① 水道(水回り)の給排水管をチェックしよう   美容室は、シャンプー等で水を大量に使う業種。よって水回りは重要なチェックポイントの一つです。   引き込み水道管の口径は?13mmは要注意。   上水道の店舗全体の水道効率は、引込水道管の口径で決まります。美容室の場合なら、20mm以上(25mmあればかなり安心)は欲しいところ。これが古い物件になると13mmの物件もあるので、注意が必要です。   美容室でシャンプーを使わないということは有りえませんから、水量が少ないのは大変な問題になります。同時に使用するシャンプー台の台数の計算をして、どのくらいの水量を確保する必要があるのか調べる必要があります。   シャンプー台の台数などを相互確認し、要望が叶うかどうかを店舗・内装業者立会いのもとで水道局に確認するのが最も安心です。   水圧については2.0気圧は欲しい   また物件のテナントの階数によって水圧は変わることをご存知ですか?階数の高い場所は水圧が不足しがちです。   店舗である以上、あまり高層階になることはないでしょうが、それでも美容室の場合は水道はかなり運営の鍵になることを覚えておいて下さい。   水圧は最低2.0気圧あるのが望ましいところ。加圧ポンプの導入という手もありますが、さらに工事費がかかりますので、水圧について事前に必ず確認しましょう。   排水設備もチェック     また、排水管のつまり等のトラブルも避けたいものです。   理想的には排水管の経口は、最低でも60mm~75mm以上があれば安心でしょう。このあたりも同時排水する量がポイントとなっており、シャンプー台の数によって異なりますので、自分が設置したい台数は、借りたい物件の給排水管で足りるのかどうか考えなければいけません。   そういった意味では、美容室に強い店舗内装業者はこのあたり知識があるので安心です。 ②ガスをチェック。都市ガス?それともプロパンガス?     ガスの場合は都市ガス or プロパンガスのどちらかを調べるのが先決です。これは直ぐにわかるので、事前に内見前にでも不動産屋に問い合わせておくことも可能です。   都市ガスは配管を通して供給されるのですが、プロパンガスの場合はガスボンベの設置が必要となります。   ちなみにプロパンガスのほうが基本料、従量料金も高く設定されることが多く、割高です。(地域差があります)   ガス別のチェックポイント   都市ガスの場合は、美容室を開業しても大丈夫な容量が供給可能かをチェックします。これまでに同物件で美容室の実績があれば安心ですが、その際はシャンプー台の数などの条件比較を忘れないようにしてください。   […]

 
美容室の物件選びで注意すべきポイントとは?(前編)

美容室の物件選びで注意すべきポイントとは?(前編)

美容室を開業するにあたってオーナーの皆様が最も注意すべきものが物件選びのポイントです。人件費についで毎月コストもかかる上、内装工事を入れるのには借り入れなどが必要となってきます。   また立地はもちろんですが、建物自体の作りや水回り、ガス、電気なども忘れてはいけません。美容室は多くの設備機器を使用するため、設備容量など数多くのチェックポイントがあります。   今回は私達が実際に現地を見に行ったり、施工、内装デザインを行うにあたって感じることや、こういう物件がいいよね、などの知識を全2回に分けて、書いてみたいと思います。     まず物件で最も人気がある路面店と言われる1階(+2階)のもの、そして半地下物件、最後にビルなどの3階以上の物件がありますが、それぞれにおいて賃料やデザインの方法、注意して見るべきポイントも違ってきます。それでは早速チェックポイントを見ていきましょう。 路面店1階(+2階)の場合   路面店は道を歩く人に目につきやすく、また広告効果も大きいため、特に新規のお客様を取りやすいメリットがあります。また入り口のファサードのデザインでその美容室の個性を演出できるなど誰もが家賃の折り合えさえ合えば路面店を選ぶのではないでしょうか。   サロンとしてのブランディングにも役立つ分、当然ながらその分家賃も高くなります。私達が施工してきた経験上、東京都心部の場合は、路面店サロンは非常にコストが高くなり、大手のサロン以外は正直難しいかもしれません。   逆に地方都市部であれば、逆にその土地代の安さを活かして、積極的に路面店をオープンさせるのは手段の一つです。 路面店の注意点 <ファサードの改変スペースと太陽の向き>   まず路面店の大事なポイントである入り口のファサード。契約の際にファサードをどこまで改変できるかを必ず確認してください。テナント物件の場合は制約が多く、物件によってはエントランスのほんの一部しか変更できないことも。   通常はシャッターの範囲内の建物の内側については工事可能と言われていますが、まず契約の際に必ず確認することです。     続いて、ファサードの向きですが、一般的に住居などで好まれる南向きは美容室にとっては致命的です。その理由ですが、特に日曜日の昼下がりなど日光が強く、来客の多い時間に西日が差し込む場合などは、光が鏡に反射してカット作業に影響がでてしまい営業に大きな支障がでます。   理想としてはは北向きで、もしも南向きになる場合は、日光の調整をできるよう事前に検討しておいてください。店舗の雰囲気に合うブラインドのデザインなども内装業者の方と話しをしておくと良いかもしれません。 半地下、2階物件の場合 半地下、2階の注意点 <店舗への導線、看板設置>   路面店と比較すると家賃は抑えられること、また視界に入るという意味では歩行者に対して広告効果も認められかとますが、新規のお客様をふらっと店舗に導くには十分ではありません。   そこで重要なのが、路面に配置する看板、そして美容室への導線になります。ちなみにこういった看板は今流行りのチョークアートが書けるものが楽天などで安く販売されているので、是非利用してみてください。また看板を外に出せるかを事前に確認するのも重要なのでお忘れなく。     看板の設置ができるのかどうかは、必ず契約時に確認すること。そして2階の場合は店舗への直通階段があるかどうかを確認しましょう。共有のエレベーターしかない場合は、そのエレベーターの雰囲気なども美をクリエイトする場所という意味で、美容室の場合は重要です。 3階以上の場合   3階以上の場合は一見さんのお客様の集客が難しいのですが、その分家賃は安くなります。しかし広告手段が多様化している現在においては、こうした3階以上のテナントにも多くのメリットがあります。路面店じゃなきゃだめ、というのは早合点です。   SNSやインターネットを活用した集客ができれば路面店である必要はない   最近人気の美容室の中には、敢えてこういった3階以上を選ぶ美容室が多くあります。例えば、若い女性に人気の美容室「ALBUM」や「bloc」などは、SNSのインスタグラムを駆使し、集客を集め、路面店のメリットがなくても十分な集客ができています。「知っている人が来てくれればよい」「知らせる手段がある」場合には路面店である必要はありません。   昔は広告手段が少なく、メディアに取り上げられたり、ホットペッパービューティーのような誌面に出さなければ集客できませんでしたが、今はそんなことは全くないのです。   重要なのは3階以上の建物であれば、それにあった広告戦略を組むことです。 ここに注意<他のテナントの臭いや出入りする客層>   技術的な話しよりも、テナント物件の3階以上の物件については、他にどういう会社が入っているかのほうが重要です。居酒屋・飲食店などエレベーターに臭いがたまる物件や、金融会社などが多く入るテナントでは客層もイメージがよくありません。若い女の子がよれたスーツのおじさんと一緒にエレベーターに乗るのは気分がいいものではないでしょう。   この場合は、お客様が心地よく来店できる導線が確保できるかどうかが重要だと思います。   次回より具体的な話しにはいっていきます。

 
知っておきたい。オフィス物件を美容室に内装工事をして開業する裏ワザとは?

知っておきたい。オフィス物件を美容室に内装工事をして開業する裏ワザとは?

美容室なのにオフィス物件?と思われる方も多いかもしれませんが実はオフィス物件というのは、1,物件の流通数が多い、2,街の中心にあることが多い、3,必要なガス、給排水、電気設備などが整っている、4,原状回復されている物件が多い などの理由から、美容室として開業しやすい物件といわれています。   しかし立地、価格など理想のオフィス物件が見つかったとしても、テナント内に給排水設備がなかったり、ガス設備が無いなどの理由で、美容室として物件を借りるのを諦めた経験を持つ人は少なくないと思われます。   そんな時に諦めるのは実は勿体ないのです。そこで今回は「オフィス物件を美容室として内装→開業する裏ワザ」について紹介してみたいと思います。 オフィス物件を美容室として借りるという裏技   設備が無い…ここで諦めてしまうと格安、好条件な美容室の物件とは一生出会えません。テナント内に必要設備が無くても、可能性はまだ残されているのです。例えば以下のようなケースが在り得ます。   ①テナント内に排水管設備がない。   一見するとそれだけで諦めてしまいがちなのがテナント内に排水管が無い場合。美容室にとっては排水管が無いのは致命的ですが、実はこれも手段が残されています。   例えば、共用部にあるトイレから排水をもってくる方法、外壁に面する壁に排水管用の穴を明けて、外部の排水管につなぎ込む方法、ひとつ下の階の天井裏に排水をコア抜きし、ビル全体の縦に通っている排水管に結び込むなどなど、プロから言わせると、やり方は物件によって様々ですが手段は残されています。   ②テナント内にガスが通っていない   ビル自体にガス管が通っていない場合は引き込みから必要になりますが、それでも格安なオフィス物件を借りられることを考えると、長い目で見るとお得になることが多いです。何年くらいその美容室を運営するのかをざっとでも良いので計算してみると、数ヶ月で元が取れてしまうことも。   また、ガスの代わりに貯湯式の電気温水器を使う方法も残されています。動力という種類の電気を大量の使うのですが、もしビルにその必要容量の動力が余っていたとしたら、ガスを使用しなくてもシャワーのお湯を確保することができるのです。   ③テナント用の給水管の口径が13mmしかない   給水管が13mmというのは家庭に引き込まれている口径と同じです。実は13mmですとシャンプー台はせいぜい1台しか設置出来ません。さすがにシャンプー台1台でまかなえるお店は少ないでしょう。   この条件で仮にシャンプー台を2台以上設置したいとなると、水量と水圧が足りず美容室の運営は不可能という判断になってしまいます。しかし、水量を確保する為に水を貯めるポンプを設置し、且つ水圧を確保する為に圧送ポンプを設置すれば、実は簡単に問題は解決される場合が多いのです。   ④電気容量が足りない   美容室には電灯と動力という2種類の電源が必要です。ただその両方が必要容量を確保出来ない場合も多々あります。   その場合、ケース②でもふれましたが、ビル全体の電気容量をビル管理会社もしくは電気主任技術者というビルが契約している電気保安のための責任者に調べてもらい、余裕があるのであれば幹線の引き換えをしてしまえば、電気容量は必要分を確保出来てしまいます。   また、照明関係を全てLEDにしたり、ドライヤーを1席で1台専用に使用するのではなく、2席で1台を使う様に使用制限をかけることで電気容量を減らすのも有効な手段の一つです。   ⑤設備も全て整っているが、面積が広すぎる   オフィス物件は総じて面積が広い場合が多いのです。これは不動産屋の方に頑張ってもらうしかないのですが、テナントを2つに割ってもらい、片方を借りるという方法があります。   紹介しておいてなんですが、これはほとんどの場合許可されませんが、ビルオーナーによっては空きの状態を少しでもなくしたいという心理が働きますので、まれに承認されるケースがあります。交渉の余地はあると思います。 最後に   いかがでしょうか?せっかく自分の理想の美容室にあった物件があったのであれば、設備を理由に諦めたくない、オフィス物件だから仕方ない、と考えずにまずはどうにか出来ないかを考えてみてください。是非内装のデザインと合わせて設備や物件の知識が豊富な内装業者に相談してみてください。

 
【退去時のこと】店舗内装の現状回復にかかる解体工事費用の相場は?

【退去時のこと】店舗内装の現状回復にかかる解体工事費用の相場は?

これから美容室や飲食店などの店舗を開業なさる方にとっては「そんなことまだ考えたくない!」「おせっかいな」と思われるかもしれませんが、一応開業にあたって知っておいたほうがあります。それは退去時のこと。優秀な経営者ほど入り口と出口をしっかり考えると言われますが、今回は「出口」に関するコラムです。 スケルトン内装工事の解体作業 退去時に店舗の内装をどういう状態で引き渡すのかは、賃貸借契約に依存しています。例えば居抜き物件の場合は、契約時点の内装まで戻せばよいということもあれば、スケルトンの状態で引き渡し、などそれぞれの物件と契約によって、どこまで対応すればよいのか異なってきます。そんな解体工事に、どのくらいの費用がかかるのか一度相場をまとめておきたいと思います。   解体工事の費用相場   解体工事の相場感は大きく分けて2つに分類することができます。飲食店などの設備が多いお店の場合と、物販やエステ、オフィスなどの店内が複雑な造作物が無い場合です。また解体工事でお金がかかるのは解体の作業だけではなく、廃棄処分にもお金がかかるということもご注意を。     飲食店・カフェ   ・解体工事費用:坪単価 9000円~15000円   ・廃棄処分費用:坪単価    10000円~15000円   なおカフェの場合はキッチン周りの設備やダクトの入り組み加減によって上記より若干安くなります。一方で焼肉店のようなダクトが複雑に入り組む場合は高額になります。     物販店・エステサロン・美容室など   ・解体工事費用:坪単価 8000円~13000円   ・廃棄処分費用:坪単価 8000円~14000円   物販の場合は安く、エステサロンや美容室などは若干高額になります。   解体費用が増える、または抑えられるポイント   実は解体費用が増えたり抑えられたりするにはいくつかのポイントがあります。借りる時は家賃も安くていい物件だと思ったけど、出る時に予想以上にお金がかかったなどとならないように、これも物件のメリット&デメリットとして事前にチェックしておきましょう。   解体工事費用はここで変わる   ・間仕切りや造作物が少ないと工事費も安くなる。 ・無煙ロースターや排気ダクトが多く複雑な店舗は高くなる。 ・排気ダクトが多く複雑な店舗は高くなる。 ・個室や小上がりがあるお店は、高くなる。 ・アスベストが発生する場合は、別途費用がかかる。 ・資材搬出の際に、エレベーターがなく搬出経路が複雑な場合や、搬出車用の駐車スペースがない現場は、別途搬出作業費がかかる。   解体業者に任せっきりにしないこと   ついつい面倒くさくて、解体業者にお任せにしてしまう方もいますが、大型の器具や什器については、業者で処分すると思わぬ高額になることがあります。こちらについては自力である程度コストを下げることができます。例えば、粗大ごみ扱いで自分で処理したりするだけでも解体工事費用を最大半分に抑えることもできます。   什器等は捨てるではなく「売る」という手もある   実は多くの解体業者はただ壊して捨てるだけではなく、買い取りもやっている場合があります。いわばリサイクルです。ただし、捨てる前提で解体業者に買い取り査定をまわすと安く買い叩かれることもしばしば。もし店舗を引き払うことが決まったら、自分でいくつかの中古器具、什器屋に買い取りの査定を回しておくことです。借りる時はもちろんですが、出る時のこともイメージしておくことはとても重要ですね。

 
物件契約後のありがちな落とし穴 B工事編

物件契約後のありがちな落とし穴 B工事編

A,B,C工事とは何かについて先日ご紹介しました。それぞれの違いは① A工事はオーナー負担 ② B、C工事は借り主(お客様)負担になることから、B工事がある場合は、その見積もりが上がってきてから物件契約をするのがルール、とお伝えしました。   >A,B,C工事の違いについて   さてそんなA、B、C工事ですが、今回は実際にB工事で起きたトラブルについてご紹介したいと思います。   梅田の一等地に建つビルにある「美容室の施工事例」   今回の物件は梅田の一等地に建つビルでした。ビルの管理体制もしっかりしており、当然工事の区分も細かく分けられており ました。この事例では、防災設備工事がB工事にあたる工事項目でしたので(借り主負担)、借り主であったお客様は、内装工事業者と防災設備工事を別途として工事契約をしていました。   防災設備工事というのは、火事の際に水を天井から噴出させるスプリンクラーや、熱や煙を感知してくれる感知器を設置する工事のことを指します。ちなみに美容室の場合はこういった工事は頻繁に発生します。 B工事の見積もりを「待たずに契約」でトラブルへ   内装工事業者からの見積もりが予算内に納まったこと、また美容室のオープンまでの日程も詰まっていた為、B工事の見積もりを待たずに物件契約をしてしまったのです。これが今回の最大の失敗点でした。   工事を進めていく段階で上がってきたB工事(防災設備工事)の見積もりは、通常の単価をはるかにオーバーする驚愕の400万円でした。   ここで強調してお伝えしておきたいのは、今回の防災設備工事は通常の相場で100万程度の内容だったということ。それからすれば400万という金額は防災設備工事に400万円というのは桁違いに高額だったということです。   本来であれば物件を借りるのすらためらう金額であると思います。しかしながら既に物件契約、内装工事契約も済み、且つ、内装工事も進んでしまっている状態でしたので、残された選択肢は金額交渉をして値引きをしてもらうことくらいしか残されていませんでした。   B工事にかかる費用は事前に確認が必要   いかがでしょうか、本来であれば工事前にB工事の金額を確認しておけば、まだ交渉の余地はあったかもしれませんね。もしかするとその物件を借りるという選択肢も変更出来たかもしれません。   このような事例に陥ることが無いように、B工事にかかる費用は必ず事前に確認するようにしてください。なおLargoにご相談いただいた場合は必ずB工事の有無をチェックさせていただいております。

 
【美容室・飲食店・アパレル開業者必見】居抜き物件とは何か?

【美容室・飲食店・アパレル開業者必見】居抜き物件とは何か?

飲食店、アパレルストア、そして美容室など多くの商売を始める方が一度は検討したことがあるのが居抜き物件です。しかし居抜き物件とは具体的にどういうものかご存知ですか?今回は居抜き物件を詳しく理解できるようご説明します。   居抜き物件とは?   居抜き物件とは「前のテナント・店が造作した店舗の内装や厨房設備がそのままの残った状態の物件」のことです。この居抜きの状況は様々で、店舗なのか飲食店なのかなど、業態や店のグレード、退去後の年数などなど、居抜き物件の現況はそれぞれ異なっています。   どうやったら居抜き物件を借りれる?   居抜き物件は多くの不動産が紹介しています。居抜き物件を専門に扱う業者もあり、インターネットで「美容室 居抜き物件」などと検索すると様々なウェブサイトが出てくるでしょう。   なお居抜き物件を借りれるタイミングは、前の借り主が解約通知を出してから、6ヶ月間以内になります。6ヶ月経つと、前の借り主は元の状況(スケルトン状態)に戻さないといけないため、原則として退去(解約)通知から6ヶ月が勝負と思ってよいでしょう。   居抜き物件の内装や設備はそのまま使えるの?   居抜きというとそっくりそのまま全部を無料で使えると思われがちですが、実際は買い取る必要があるものもあります。   このような考え方です。前の借り主は「解体工事の手間や費用が省けるのなら、造作や設備は無償で引き渡したい」と考えます。しかし、内装にしっかりお金をかけているテナントや、設備などが高価なもの、新しいものであれば「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるケースも多いのです。   つまりこの場合は無償で使えるわけではなく、内装、設備、備品などを当事者同士が売買する必要があり、これを「造作譲渡」「店舗譲渡」と呼びます。   注意点は借り主同士の話になるということ   飲食店の場合ですと厨房設備や給排気設備、美容室の場合ですと、照明などの内装、椅子などの接客用の設備が造作譲渡の対象となることが多いです。注意してほしいのが、これは借り主と貸主との話ではなく、前借り主と新貸主の話になります。   高額機器が多い場合、居抜きの造作譲渡で数千万円浮くことも   新しく入居するテナント(借り主)は、物件のオーナーと結ぶ賃貸借契約とは別に、前借り主との間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結びます。実はこれが今増えています。業種の中でも特に居抜きのうまみがあるのが歯医者やエステサロンです。   歯科医院、エステサロンなどの場合は、新規に開業するためには歯科診療のユニットが数台、レントゲン機器など高額な精密機器が必要となり、金額にして数千万円単位の出費が必要になります。これがもし居抜き歯科医院の造作譲渡であれば、1千万円程度で済むことがあります。   機器一つ一つの所有権は必ず確認しよう   もちろん高額な機器ですから、前の借り主がリースしている場合もあるので、必ず借りる前に所有権を確認するようにしてください。   無料で使える、リース、買い取りまとめ   無償貸与されるもの   ・造作が残置されているもの(エアコンやトイレ) ・賃貸借契約のみ(契約書上に造作に関する特約がある場合があり) ・造作や設備は前借り主のものではない物(貸主オーナーのもので無償貸与されるもの)   リース(サブリース)されるもの   ・内部造作・設備の所有権は持たずに、設備をリースして出店する。(この場合は、物件の賃貸借契約とは別に、店舗設備のリース契約、もしくは業務委託契約を締結する) ・内部造作の所有権はリース会社。   造作買取されるもの ・前借り主がの内装や設備の所有権をお金を払って譲り受けて出店する。(この場合は通常の賃貸借契約とは別に、造作譲渡契約や資産譲渡契約を締結する) ・内部造作の所有権は、出店者(新しい借主)にある。   内部造作は重要資産!所有権を確認して   最初に資金があるのであれば、また前借り主が交渉に応じてくれるのであれば、割高なリースを選ぶよりは造作買い取りがおすすめです。その理由は買い取りしたものは資産となるからです。   […]